Bereinigte Mittel aus dem operativen Geschäft – AFFO

Aufschlüsselung der bereinigten Betriebsmittel (AFFO) in Real Estate Investment Trusts

Navigieren durch die Welt von AFFO

Die bereinigten Funds From Operations (AFFO) dienen als entscheidende Finanzkennzahl im Bereich Real Estate Investment Trusts (REITs). Dieser Artikel beleuchtet die Feinheiten von AFFO, seine Bedeutung bei der Bewertung von REITs und die Methodik hinter seiner Berechnung.

Wichtige Erkenntnisse:

• AFFO bietet eine differenzierte Perspektive auf den Rest-Cashflow eines REITs unter Berücksichtigung wiederkehrender Investitionsausgaben.
• Im Gegensatz zu einfachen Funds From Operations (FFO) werden bei AFFO zusätzliche Kosten abgezogen und Einnahmequellen wie Mieterhöhungen berücksichtigt.
• Obwohl es keine offizielle Formel gibt, umfassen AFFO-Berechnungen in der Regel Anpassungen für Mieterhöhungen, Kapitalausgaben und routinemäßige Wartungsarbeiten.

AFFO entmystifizieren

Obwohl AFFO nicht branchenweit standardisiert ist, wird es von Analysten wegen seines umfassenden Ansatzes zur Schätzung des tatsächlichen Ertragspotenzials eines REITs bevorzugt. Durch die Berücksichtigung von Ausgaben wie Investitionsausgaben und Wartungskosten bietet AFFO eine genauere Darstellung der Fähigkeit eines REITs, Dividenden zu generieren.

AFFO-Berechnung:

• Beginnen Sie mit der Ermittlung des FFO, der den Cashflow aus bestimmten Aktivitäten einschließlich Leasing-, Anschaffungs- und Zinskosten umfasst.
• Ziehen Sie Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen vom FFO ab, um einen Nettowert zu erhalten.
• Berechnen Sie den AFFO, indem Sie den FFO weiter an Mieterhöhungen, Kapitalausgaben und routinemäßige Wartung anpassen.

Anschauliches Beispiel: AFFO berechnen

Betrachten wir ein hypothetisches Szenario: einen REIT mit einem Nettoeinkommen von 2 Millionen US-Dollar, einer Abschreibung von 35.000 US-Dollar und einer Abschreibung von 50.000 US-Dollar. Darüber hinaus verdiente der REIT bei einem Immobilienverkauf 400.000 US-Dollar und erlitt bei einem anderen einen Verlust von 100.000 US-Dollar. Die Nettomieterhöhungen beliefen sich auf 40.000 US-Dollar, die Investitionsausgaben beliefen sich auf 75.000 US-Dollar und die routinemäßigen Wartungskosten beliefen sich auf 30.000 US-Dollar.

Berechnung:

• FFO: 2.000.000 $ + 35.000 $ + 50.000 $ – (400.000 $ – 100.000 $) = 1.785.000 $
• AFFO: 1.785.000 $ + 40.000 $ – 75.000 $ – 30.000 $ = 1.720.000 $

Jenseits traditioneller Metriken

Bei der Bewertung von REITs können herkömmliche Kennzahlen wie der Gewinn pro Aktie (EPS) und das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) unzureichend sein. AFFO bietet eine differenziertere Perspektive und Einblicke in die betriebliche Effizienz und Fähigkeit eines REITs, nachhaltige Renditen zu erzielen.